Naruszenie prawa własności nieruchomości – jak się bronić? Jaka sankcja?

Nieruchomość – dom, mieszkanie, grunt – to zazwyczaj najważniejszy i najbardziej wartościowy składnik naszego majątku. Nic więc dziwnego, że jesteśmy gotowi stosować wszelkie niezbędne środki w celu jego ochrony. Czasem dochodzi do sytuacji, że ktoś korzysta z naszej nieruchomości bez naszej zgody

Nieruchomość – dom, mieszkanie, grunt – to zazwyczaj najważniejszy i najbardziej wartościowy składnik naszego majątku. Nic więc dziwnego, że jesteśmy gotowi stosować wszelkie niezbędne środki w celu jego ochrony. Czasem dochodzi do sytuacji, że ktoś korzysta z naszej nieruchomości bez naszej zgody czy też w jakiś inny sposób narusza naszą własność – na przykład regularnie przechodzi czy przejeżdża przez należący do nas grunt albo wypasa na nim swoje zwierzęta. Może też się zdarzyć, że na sąsiedniej nieruchomości podejmowane są działania, które oddziałują na naszą nieruchomość – przykładem może być palenie ogniska, którego dym dociera na należący do nas teren. W takich przypadkach z pomocą przychodzi prawo cywilne, zawierające regulacje mogące pomóc w rozwiązaniu naszego problemu.

Naruszenie prawa własności – roszczenie windykacyjne

Przejęcie naszej nieruchomości w posiadanie przez kogoś innego często ma miejsce w sytuacji, gdy wynajęliśmy lokal, umowa najmu zakończyła się lub została rozwiązana, a mimo tego najemcy nadal korzystają z naszego lokalu.W takim przypadku możemy skorzystać z tzw. roszczenia windykacyjnego, czyli o wydanie rzeczy. W przytoczonym przykładzie przejawia się ono poprzez możliwość dokonania eksmisji lokatorów, po spełnieniu określonych przepisami warunków, ale mogą mieć miejsce również inne sytuacje – na przykład gdy ktoś bez naszej zgody korzysta z naszej działki rolnej. W takim przypadku należy skierować do danej osoby wezwanie do wydania nieruchomości, a w razie braku odpowiedzi albo odmowy – pozew. Oprócz samego żądania wydania nieruchomości właścicielowi przysługuje w takim przypadku możliwość zgłoszenia jeszcze innych żądań.

Żądanie wydania nieruchomości – roszczenia uzupełniające

Przepisy różnicują możliwe żądania w zależności od tego, czy osoba, która dopuszcza się naruszenia, działa w tzw. dobrej czy w złej wierze. Dobra wiara polega – mówiąc w uproszczeniu – na tym, że osoba naruszająca czyni to bez świadomości, że dopuszcza się naruszenia, jeśli to jej błędne przekonanie jest w danych okolicznościach usprawiedliwione. Natomiast działanie w złej wierze ma miejsce wtedy, gdy dana osoba wie, że nie jest właścicielem określonej nieruchomości, a i tak dopuszcza się naruszenia. Co istotne, obowiązuje przy tym domniemanie dobrej wiary. Oznacza to, że gdyby sprawa trafiła do sądu, to zadaniem właściciela nieruchomości byłoby udowodnienie, że naruszyciel działał w złej wierze.

Osoba działająca w dobrej wierze nie jest odpowiedzialna za zużycie nieruchomości, ani za jej pogorszenie lub utratę. W przypadku gdy chodzi o nieruchomość rolną ma prawo np. do zbierania plonów. Jeśli jednak zostanie przeciwko takiej osobie wytoczone przez właściciela nieruchomości powództwo o jej wydanie, to od tego momentu posiadacz w dobrej wierze będzie odpowiedzialny za zużycie, pogorszenie lub utratę nieruchomości (chyba że nastąpiło to bez jego winy). Ponadto prawowity właściciel będzie mógł żądać od niego wynagrodzenia za korzystanie rzeczy oraz zwrotu pożytków, które od tego momentu pobrał (chodzi np. o wspomniane plony).

Natomiast względem posiadacza w złej wierze, jak można się spodziewać, właściciel nieruchomości może skierować szersze żądania. Oprócz tych, o których była mowa w przypadku posiadacza w dobrej wierze, który wie już, że zostało przeciwko niemu wytoczone powództwo, posiadacz w złej wierze jest dodatkowo zobowiązany do zwrócenia wartości pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, a także jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę nieruchomości, chyba że nastąpiłyby one również wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu właściciela.

Naruszenie prawa własności – roszczenia negatoryjne

Roszczenia negatoryjne to określenie żądań, jakie właściciel nieruchomości może skierować względem osoby, która narusza jego własność w inny sposób niż przez jej przejęcie. „Przykłady takich naruszeń to: systematyczne przechodzenie innej osoby przez nasz grunt mimo że nie wyrażamy na to zgody, a także korzystanie z należącego do nas pola w celu wypasu zwierząt, czy też niedozwolone immisje, czyli na przykład nadmierne zapachy, hałasy, dymy” – wylicza Adwokat Agata Koschel-Sturzbecher. W takich przypadkach właściciel może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. W pierwszej kolejności powinien skierować do osoby naruszającej wezwanie, a gdyby ono nie zaskutkowało, może skierować sprawę do sądu.

Naruszenie własności a naruszenie posiadania nieruchomości

Może się wydawać, że określenia „własność” i „posiadanie” mają zbliżone znaczenie, jednak z punktu widzenia prawa cywilnego regulują one odmienne kwestie. Osoba, która jest właścicielem nieruchomości, nie zawsze będzie jednocześnie jej posiadaczem. Posiadaczem jest bowiem ten, kto faktycznie włada daną nieruchomością tak jak czyniłoby to właściciel. Przykładowo w przypadku wynajęcia czy wydzierżawienia nieruchomości, posiadaczem staje się najemca lub wydzierżawiający. 

Jeżeli jednak właściciel jest równocześnie posiadaczem nieruchomości, to przysługują mu dodatkowe uprawnienia, oprócz tych, o których była mowa wyżej. Po pierwsze, może zastosować obronę konieczną żeby odeprzeć naruszenie posiadania. Określenie „obrona konieczna” może kojarzyć się nam z prawem karnym, jednak jak widać ma ono zastosowanie również w prawie cywilnym. Oznacza to, że odpierając bezpośredni i bezprawny zamach na nieruchomość, nie będziemy odpowiedzialni za szkodę wyrządzoną napastnikowi – oczywiście o ile obrona konieczna była uzasadniona.

Ponadto posiadacz nieruchomości ma też możliwość tzw. dozwolonej samopomocy. Polega ona na tym, że niezwłocznie po takim naruszeniu posiadania może przywrócić stan poprzedni, jednak nie wolno mu przy tym stosować przemocy względem osób. W praktyce przykładem, w którym można mówić o obronie koniecznej i dozwolonej samopomocy jest sytuacja, gdy naruszający wszedł do naszego mieszkania i wnosi tam swoje rzeczy. Możemy wówczas wynieść je i wymienić zamki w drzwiach. Co istotne, użycie siły jest dopuszczalne jedynie wtedy, gdy nie można skorzystać ze środków ochrony państwowej (np. wezwać policję).

Sankcje naruszenia prawa własności nieruchomości

Prawo do własności jest chronione przez polską Konstytucję, co znajduje swój przejaw również w przepisach prawa cywilnego. Tak jak zostało to opisane powyżej, naruszenie prawa własności nieruchomości może skutkować bardzo różnymi sankcjami. Zależą one od tego, z jakim rodzajem naruszenia mamy do czynienia. Z uwagi na to w przypadku, gdy dochodzi do naruszenia prawa własności naszego domu, lokalu czy gruntu, powinniśmy przeanalizować wszystkie możliwości przewidziane prawem, tak aby zapewnić ochronę tak przecież ważnej dla nas wartości.

Zobacz również: https://nieruchomosci-adwokat.pl/bezumowne-korzystanie-z-nieruchomosci-jak-uzyskac-wynagrodzenie-lub-odszkodowanie/